Con la Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025, art. 1, comma 17) cambia in modo significativo la disciplina delle locazioni brevi. A partire dal periodo d’imposta 2026, l’attività resta qualificata come non imprenditoriale solo se, nell’anno, si destinano alla locazione breve al massimo due appartamenti.

Con tre unità immobiliari entra in gioco una presunzione legale di esercizio d’impresa, ai sensi dell’art. 2082 c.c., con conseguente obbligo di Partita IVA.

Fino al 31 dicembre 2025 la soglia era fissata a cinque appartamenti.

Cosa si intende per “appartamento”

Per “appartamento” si intende la singola unità immobiliare abitativa catastalmente distinta. Il conteggio:

• va effettuato per unità catastali, non per stanze;
• considera tuttavia l’unità “utilizzata” anche se si loca una sola stanza al suo interno.

Esempi pratici

• Non scatta la presunzione se si affittano tre stanze, ma tutte all’interno della stessa unità catastale.
• Scatta la presunzione se si affittano:
  • due unità catastali intere, più
  • una stanza in un terzo immobile (perché sono coinvolte tre unità).

Effetti della qualificazione come impresa (3 o più unità)

Quando l’attività è considerata imprenditoriale, diventano obbligatori gli adempimenti tipici dell’impresa, tra cui:

• apertura della Partita IVA (codice ATECO 55.20.42 – affittacamere);
• scelta del regime contabile (ordinario, semplificato o forfettario se spettante);
• presentazione della SCIA al Comune;
• iscrizione al Registro delle Imprese;
• iscrizione alla Gestione INPS Commercianti.

Cedolare secca: cosa cambia

La cedolare secca sulle locazioni brevi resta applicabile solo entro i limiti della gestione non imprenditoriale:

• 1 immobile: aliquota 21% se opzionata (in alternativa 26%);
• 2 immobili: 21% su uno solo (a scelta del contribuente), 26% sull’altro;
• 3 immobili: cedolare secca esclusa, perché l’attività si presume d’impresa.

In pratica, l’aliquota del 21% può essere applicata a una sola unità, generalmente quella con il canone più elevato.

Ambito della presunzione

La presunzione riguarda esclusivamente le locazioni brevi.
Non rileva il numero complessivo di immobili posseduti, ma quanti sono destinati a locazione breve nel periodo d’imposta.

Ad esempio:

• due appartamenti in locazione breve;
• altri immobili concessi in locazione ordinaria (4+4 o 3+2);

non fanno scattare la presunzione, perché il limite dei due immobili “brevi” è rispettato.

In sintesi

Dal 2026 la gestione delle locazioni brevi diventa più stringente:

• fino a 2 unità: attività non imprenditoriale;
• da 3 unità: obbligo di Partita IVA e regime d’impresa.

La nuova soglia impone una valutazione attenta della struttura delle locazioni, soprattutto per chi affitta più immobili o porzioni di unità diverse.